申请注销住房抵押的核心流程分为三步：首先向贷款银行申请结清证明和他项权证，随后携带身份证、房产证及银行材料前往不动产登记中心提交申请，最后领取已解除抵押标记的产权证。2025年新规下，上海等15个城市已支持线上办理，全程无需纸质材料，最快当天可办结。若涉及共有产权，需夫妻双方共同到场并提供结婚证。

这一流程设计源于国家自然资源部2025年1月实施的简化政策，将原有5个环节压缩至3个。数据显示，传统解押平均耗时14个工作日，而新流程使70%的案例在5日内完成。银行方面，工行、建行等23家主流机构已实现系统直联不动产登记平台，电子他项权证推送时效从3天缩短至1小时。值得注意的是，抵押注销必须基于债权消灭的前提，包括正常结清、提前还款或法院裁定等情形。对于提前还款的情况，需留意各银行违约金政策差异，例如招行对满1年贷款仅收1个月利息，而工行则需满1年才免收5%违约金。从风险控制角度，监管账户的普及使98%的二手房交易采用买家首付还贷模式，确保资金安全。专业机构建议优先选择担保赎楼服务，其费率（担保金额1.2%）虽高于现金赎楼（日息0.08%），但能规避资金占用风险。抵押注销完成后，房产才具备完整交易权属，这对资产证券化或再融资至关重要。