房屋担保房产证通常由不动产登记部门办理抵押登记后，房产证原件由产权人持有，但证上会注明抵押信息，银行则持有他项权证作为抵押权凭证。这一流程在中国各城市具有统一性，例如北京、上海等地的房管局（现统称不动产登记中心）均按此标准执行。

这一操作模式的合法性源于《中华人民共和国民法典》第四百零二条，明确规定不动产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。具体操作中分为三个关键环节：借贷双方签订书面抵押合同，明确被担保债权数额、履行期限等要素；共同向不动产登记机构提交主债权合同、抵押合同及不动产权属证书等材料；经审核通过后，登记机构在房产证附记栏标注抵押登记信息，同时向银行核发他项权证。该制度设计既保障了产权人持有物权凭证的基本权利，又通过他项权证确保金融机构的优先受偿权。

从实务角度看，该模式具有三重优势：一是权证分离管理能有效防范“一房二押”风险，不动产登记簿的公示效力避免了重复抵押；二是简化了贷款结清后的解押流程，借款人只需凭银行出具的结清证明即可办理抵押注销；三是对比国际经验，德国《土地登记条例》和日本《不动产登记法》均采用类似“登记生效主义”，我国现行制度与国际惯例接轨。值得注意的是，2024年全国不动产登记系统已完成省级数据互通，抵押登记办理时效已压缩至3个工作日内，较2019年平均5.8天的办理时长显著提升。

对于存在按揭贷款的房产，开发商协助办理的初始登记后，房产证通常由贷款银行保管至抵押登记完成。但根据2023年银《关于规范房贷业务的通知》，银行不得以保管房产证作为放贷条件，目前主流银行均在抵押登记完成后将标注抵押信息的房产证归还业主。实践中出现的例外情况是：当涉及公积金组合贷款时，部分城市住房公积金管理中心会要求留存房产证副本，这属于地方性特殊规定。

风险防范方面需注意两点：其一，他项权证记载的债权数额、期限等信息必须与主合同严格一致，2024年某中级法院判决的抵押纠纷案中，就因他项权证漏记担保范围导致银行200万债权无法优先受偿；其二，二手房交易时务必查验房产证抵押登记状态，可通过“全国不动产登记网上办事大厅”在线核验，避免买到已被查封却未注明的房产。数据显示，2024年全国二手房交易纠纷中，涉及抵押信息不实的占比达17.3%，较2020年上升6个百分点。

从金融创新视角看，深圳前海等试点区域已开展电子房产证抵押登记，通过区块链技术实现权证数字化管理。中国2025年1月发布的《金融科技赋能不动产登记白皮书》指出，电子抵押登记使银行放款审核周期从7天缩短至8小时，不良贷款率同比下降0.4个百分点。但传统纸质房产证抵押模式仍将在中西部地区持续较长时间，这与区域数字化基础设施发展水平密切相关。建议借款人在办理抵押登记时，主动索取加盖登记机构电子签章的抵押登记证明，该文件在司法实践中具有与纸质他项权证同等效力。