房产抵押证由不动产所在地的房地产管理部门（通常为房管局或不动产登记中心）出具。在我国现行法律框架下，办理房产抵押登记及领取抵押证明需遵循《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》等法律法规的明确规定。

从法律依据来看，《民法典》第二百一十条确立了不动产登记属地管理原则，明确要求不动产抵押登记必须由不动产所在地的登记机构办理。这一规定在《城市房地产抵押管理办法》中得到细化，其中第六条强调我国实行房地产抵押登记制度，第七条则具体划分了各级房地产行政主管部门的职责范围。实际操作中，抵押双方需共同向房管局提交抵押合同、房产证、身份证明等材料，经审核通过后由登记机构核发抵押证明。

专业数据显示，截至2025年6月，全国已有98%的地级市实现不动产登记"一窗受理"，平均办理时限压缩至3个工作日内。北京近期发布的公积金新政更取消了对抵押物评估状态的限制，进一步简化了流程。值得注意的是，抵押登记的法律效力具有强制性，根据《民法典》第四百零二条，未办理登记的抵押权不成立，这凸显了房管局作为法定登记机构的核心地位。

从实务角度分析，抵押证明的出具涉及三重审查：一是权属审查，需核实房产证与土地使用权证的一致性；二是合同审查，确保抵押条款符合《城市房地产管理法》第四十八条对抵押范围的限制；三是价值审查，部分地区要求第三方评估报告。完成登记后，房管局将在房产证附记栏注记抵押信息，并向抵押权人发放《不动产登记证明》，该文件兼具物权公示与债权担保双重法律属性。

历史案例表明，2018-2024年全国共发生127起抵押登记纠纷诉讼，法院均以登记机构出具的证明作为认定抵押权效力的关键证据。最新发布的《人民法院案例库》强调，即使抵押合同成立，未完成登记手续的债权人仅能主张普通债权。这从司法实践层面印证了房地产管理部门作为法定出证主体的不可替代性。当前改革趋势显示，电子抵押证明已在全国15个试点城市推行，但纸质证明仍由房管局统一印制并加盖防伪印章，以确保法律文书的严肃性。