贷款购房时，房产证通常由购房者自行保管，银行仅持有《他项权利证》作为抵押凭证。这一模式自2021年起在全国范围内普及，取代了过去银行扣押房产证原件的做法。

这一变化的根本原因在于不动产登记制度的电子化改革。根据2025年最新政策，全国2200多个市县已实现"交房即发证"和抵押登记电子化。银行通过不动产登记系统即可实时查询房产抵押状态，无需物理扣押房产证。具体运作机制是：购房者办理贷款时，不动产登记部门会在房产证"他项权利"栏注明抵押信息，同时向银行发放电子版《他项权证》。这种电子化登记具有同等法律效力，且能有效防止"一房多抵"风险。数据显示，截至2025年3月，全国首套房贷款平均利率已降至3.95%，二套房为4.38%，利率下行趋势加速了抵押流程的简化。

从法律层面看，《民法典》第402条明确规定，不动产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。这意味着银行权益的保障关键在于登记而非扣押证件。实际操作中，北京、宁波等城市已率先实现"带押过户"，允许抵押状态的房产直接交易，进一步证明扣押房产证并非必要措施。对于公积金贷款，虽然部分城市仍保留由公积金中心暂保管房产证的传统做法，但大多数地区已改为与商业贷款相同的处理方式。

值得注意的是，若购房者提前还贷，需办理"解押"手续：先向银行领取结清证明和他项权证，再至房管局办理解押登记。整个过程约需15-20个工作日。这种制度设计既保障了银行的债权安全，又方便了产权人的日常使用，体现了不动产管理"放管服"改革的成效。未来随着区块链技术在房产登记中的应用深化，抵押登记效率还将进一步提升。