通州房价的上涨主要源于政策规划推动、交通配套升级和供需失衡三大因素。作为北京行政副中心，资源集中投入带动基础设施建设，地铁网络扩展显著提升区域价值，而严格的限购政策反而加剧了市场稀缺性，形成房价长期上涨趋势。

从政策层面看，2004年北京城市总体规划明确通州为11个重点发展新城之一，2015年升级为行政副中心后更获得空前发展机遇。机关东迁带动超136万城镇人口集聚，近五年户籍人口增长2.5万，城镇化率突破74%。这种政策导向使通州地价从2005年8000元/㎡飙升至2020年4.8万元/㎡，15年涨幅达6倍。2024年出台的差异化购房政策虽然设定就业或落户门槛，但反而刺激符合条件者加速入场，当前新房均价已稳定在5.2万元/㎡左右。

交通配套的完善是另一关键推手。2010年后6号线、S1线等轨道交通陆续开通，将通州至CBD通勤时间缩短至30分钟。这种便捷性吸引大量刚需购房者，2024年常住人口达184.6万，较2015年增长约40万。与此教育资源持续优化，人大附中、北京学校等优质校区落户，进一步强化区域吸引力。

供需矛盾则构成根本支撑。虽然双限购政策导致2016年后成交量下降70%，但库存长期低于6000套，2025年可售房源仅5774套。这种稀缺性使通州房价在限购背景下仍保持年均5%涨幅，显著高于北京其他区域。生物医药等新兴产业集聚带来新增长点，2025年医药健康产业专项政策出台后，预计将吸引更多高收入群体入驻。综合来看，通州房价上涨是政策红利释放、基础设施完善和市场规律作用的必然结果。