房屋成新率主要通过年限法和打分法两种专业方法确定。年限法根据建筑寿命年限计算，公式为：尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%；打分法则通过评估结构、装修、设备三部分得分，加权计算得出综合成新率，其中结构部分权重占比最高约40%。专业评估机构会结合现场勘察数据，参照《房屋完损等级评定标准》将房屋划分为完好房、基本完好房等五个等级，对应不同成新率区间。

房屋成新率的科学评估对房地产投资决策具有关键指导意义。从市场实践看，核心城市优质地段房产的成新率每提升10%，其租金回报率可增加0.8-1.2个百分点。以2025年苏州工业园区为例，房龄5年内、成新率85%以上的高端住宅，平均租金回报率达4.2%，显著高于同区域成新率60%的房产。这印证了国际通行的收益法评估原理——成新率直接影响净收益现值计算。现行评估标准将成新率与建筑质量、设备维护等23项指标挂钩，例如主体结构裂缝宽度超过0.3mm即需扣减5-8%成新率评分。值得注意的是，昆明等库存压力较大城市出现"成新率溢价"现象，部分5年房龄二手房因供过于求，实际交易价仅相当于理论成新率估值的70-80%，这反映经济折旧对评估值的动态影响。专业机构数据显示，2025年采用年限法与打分法的评估结果差异约±5%，需结合区域供需特征调整权重系数。对投资者而言，除关注静态成新率数据外，更应考察城市更新政策带来的潜在增值，如北京老旧小区改造项目能使30年房龄住宅成新率修复至75%左右，带动资产价值重估。