房贷利率的计算主要基于中国公布的贷款市场报价利率(LPR)，商业银行在此基准上加减基点形成最终执行利率。当前5年期以上LPR为3.5%，首套房利率可下浮至3%，具体数值由银行根据借款人资质、地区政策等因素确定。还款方式分为等额本息和等额本金，前者月供固定但总利息较高，后者前期压力大但总成本更低。公积金贷款利率则单独由住建部制定，目前首套为3.1%，与商贷形成明显利差。

房贷利率的定价机制源于我国利率市场化改革。2019年央行启动LPR形成机制改革，将房贷利率与市场报价利率挂钩，打破了过去以基准利率为锚的模式。2025年5月最新数据显示，5年期LPR已降至3.5%，创历史新低，带动首套房贷利率下限触及3%。这一计算逻辑体现在三个层面：央行每月20日发布LPR作为定价基准；商业银行根据资金成本、风险溢价等附加基点，例如优质客户可获LPR-50BP优惠；借款人选择的还款方式会通过复利公式影响实际利息支出。以100万贷款为例，等额本息30年总利息约62.8万，而等额本金可节省18万，差异显著。值得注意的是，公积金贷款因政策补贴属性，利率不受LPR直接影响，当前3.1%的费率较商贷低0.9个百分点，形成制度性套利空间。监管部门近期还推出存量房贷利率协商机制，允许固定利率转为浮动，进一步优化利率计算规则。从金融学视角看，这种分层定价体系既反映资金时间价值，又兼顾社会保障职能，是中国特色住房金融制度的重要创新。