集团自持商业招商应聚焦资本化运作与业态生态构建：优先引入主力店形成锚效应，通过数据驱动实现精准业态配比（零售55%+餐饮20%+娱乐25%黄金比例），同时采用"持有+运营"模式，配套产业基金和政策杠杆提升资产流动性。核心策略包括主力品牌优先谈判、动态租金调节机制及商户价值共创计划，例如与成长型品牌共建实验室，提供装修补贴和流量扶持。

这一策略的底层逻辑在于商业地产已从增量时代进入存量博弈阶段。2025年一季度数据显示，全国购物中心空置率达12.7%，但深圳湾一号等持有型项目通过业态组合优化，租金回报率逆势提升至6-7%。资本层面，合肥模式验证了国资引领的可行性——其通过产业基金群撬动千亿资本，培育出新型显示器件等产业集群。运营维度，大悦城的实践表明，主力店带动可使中小商户存活率超95%，而动态漏斗管控体系（先签40%主力店再布局60%中小商户）能有效规避开业冷场风险。政策红利亦不容忽视，2025年"商转公"税收优惠及城市更新政策，为自持物业提供30%资金压力缓解空间。本质上，成功的招商是资产管理能力的体现，需平衡短期现金流（如灵活租约）与长期增值（如场景共创），最终通过REITs等工具实现资本退出闭环。