对于房贷和二次抵押贷款的还款顺序选择，核心建议是：优先偿还二次抵押贷款。这一结论基于利率差异、风险控制和资金灵活性三方面的综合考量。

从利率层面分析，当前5年期以上LPR为3.5%，首套房贷利率普遍执行LPR-45基点即3.05%的历史低位，而二次抵押贷款利率通常在4.8%-6.5%之间，部分民营机构甚至高达7.5%。以500万贷款为例，若选择先偿还3.05%的房贷，保留5.8%的二押贷款，5年将多支付约68万利息差额。这种利率差源于两种贷款的风险定价机制：房贷因有购房用途限制且期限长（最长30年），银行风险溢价较低；而二次抵押贷款多用于经营周转，期限短（通常5-10年），风险补偿要求更高。

风险维度上，二次抵押存在双重风险暴露。当房产价值下跌时，二次抵押债权受偿顺序劣后于一押，银行可能要求追加担保或提前收贷。根据民法典第414条，抵押物拍卖所得需按登记顺序清偿，这意味着若房产贬值至800万而一押余额600万时，二押200万债权可能面临无法足额受偿。实践中，2024年北京地区二次抵押审批通过率虽提升27%，但利率普遍上浮1.5-2个百分点，反映出金融机构对次顺位抵押的风险补偿要求。

资金灵活性方面，先还二押能释放更多融资空间。二次抵押额度计算公式为（评估价×抵押率-一押余额），住宅抵押率通常70%。假设房产评估价1000万，一押余额300万，二押可贷400万。若先偿还200万二押，保留的一押贷款可通过转贷重新获取低息资金，例如转为一押经营贷可获得3.85%利率，较原二押利率降低近2个百分点。这种操作需注意银行对"一押一贷"组合模式的监管要求，2023年9月央行已明确允许该模式。

特殊情形下应调整策略：一是公积金贷款用户，因其利率低至2.8%-3.1%，建议保留；二是尾款较少（低于评估价20%）时可考虑结清一押转为全款抵押，获取更低利率；三是经营需求紧迫时，可接受较高二押利率但需配套购买履约保证险（年费0.2%-0.5%）对冲风险。2025年最新信贷政策显示，满足"房贷剩余年限超3年、房产评估价达贷款余额150%、征信无逾期"三大条件时，二次抵押仍是可行选择，但需重点比较国有大行（3.65%-4.35%）与股份制银行（4.85%-5.45%）的利率差异。