北京当前住房刚需群体规模约为260万至300万人。这一估算主要基于常住人口中适婚青年、新就业大学生及无房家庭的综合需求，同时考虑了户籍与非户籍人口的结构差异。

从人口结构分析，北京2025年初常住人口为2183.2万，其中15-59岁劳动年龄人口约1408万，占比64.5%。这一群体中，25-40岁适婚及首次置业人群占比约35%，对应潜在刚需基数约493万人。但实际有效需求需扣除已有房产家庭：根据户籍数据，北京1431万户籍人口中约65%拥有自有住房，剩余501万户籍无房人口中约40%存在购房意愿（约200万人）；非户籍常住人口中约30%有长期定居需求，按752万非户籍人口计算约225万人。两者叠加后，理论最大刚需规模约425万，但受购房资格、收入门槛等限制，实际有效需求约为理论值的60%-70%。

从供需匹配看，北京年均新建商品住宅供应约8万套，保障性住房约5万套，合计年供应13万套。按当前刚需规模，需15-20年才能完全消化存量需求，这解释了房价居高不下的结构性矛盾。值得注意的是，西城区等核心区域户籍人口倒挂现象显著（户籍151.8万对常住109.5万），显示教育资源等公共福利对刚需的虹吸效应，进一步加剧局部供需失衡。

政策层面，积分落户年均约6000人的增量对刚需影响有限，但老年人口占比上升（60岁以上514万）可能释放部分存量房产。未来五年，随着人口自然增长率趋近于零（0.01‰）及疏解政策延续，刚需总量或将保持稳定，但需求结构将从“数量型”向“质量型”转变，中小户型、职住平衡型产品将成为主流。