富国城镇发展在当前经济环境下呈现出结构性分化特征，重点城市群和都市圈成为核心增长极。其投资价值主要体现在长三角、珠三角等核心区域的优质项目，以及新基建、智慧城市等城镇化升级领域。根据最新数据，2024年大城市房地产投资占比已达59%，预计2030年将提升至三分之二以上。

这一判断基于三方面关键数据支撑：城镇化率已进入高质量发展阶段，2024年末我国常住人口城镇化率为67%，但增速降至年均0.8个百分点，传统粗放式开发模式难以为继。人口结构变化导致住房总需求下降，联合国预测2030年我国购房适龄人口占比将跌破40%，但核心城市仍存在结构性机会。第三，政策导向明确支持城市群发展，2024年工作报告强调新型城镇化建设，重点培育19个国家级城市群。具体来看，长三角地区2024年房地产投资逆势增长3.2%，显著优于全国-10%的均值，印证了核心区域的抗风险能力。新基建投资年均增速保持在15%以上，为智慧城市运营商带来新发展机遇。值得注意的是，商业地产呈现两极分化，一线城市甲级写字楼空置率已回落至12%，而三四线城市商业综合体空置率仍高达28%，这种结构性差异将进一步强化资源向头部区域集中的趋势。金融机构在配置城镇发展类资产时，应重点关注人口净流入、产业集聚度高的核心节点城市，同时规避同质化严重的低效供给区域。