香港当房东的净收益主要取决于租金回报率与持有成本的平衡。目前香港住宅租金回报率普遍在2%-4%之间，部分新界中小户型可达5%，但需扣除约15%物业税、5%差饷及3%地租等固定支出，实际净回报率约1.5%-3%。商业物业如领展旗下零售资产租用率达97.8%，但续租租金调整率首次转负至-2.2%，反映市场承压。

从租金收益看，香港住宅租售比表面优于内地，但需注意隐性成本。以1000万港元房产为例，年租金36万港元（月租3万）的毛回报率为3.6%，但扣除差饷1.5万（租值5%）、地租0.9万（租值3%）、物业税4.32万（租金净额15%）及管理费1.9万（60平米×27港元/呎）后，净收益降至27.28万港元，净回报率压缩至2.7%。若考虑维修基金（购价1.5%）和空置期，回报率将进一步降低。

商业地产方面，领展2024/2025财年数据显示，尽管宏观环境严峻，其香港零售物业仍维持63.3港元/平方呎月租，租售比稳定在13%，但商户销售额同比降3%，反映消费力疲软。停车场业务因智能升级带动收益增长1.7%，印证资产管理能力对收益的调节作用。

政策层面，2025年香港全面撤销楼市"辣招"，非永居购房印花税实施"先免后征"，降低入市门槛。但需警惕香港将70%土地供应倾斜公营房屋的长期规划，可能挤压私人租赁市场空间。

区域差异显著：港岛核心区高端住宅租金绝对值高但回报率仅2%-3%，适合长线资本增值；新界沙田等地中小户型因刚需支撑，净回报可达3.5%-5%。投资者应结合租金增长潜力（如高铁站周边）与持有成本（差饷+地租占租值8%），通过精细化运营（如领展引入内地特色餐饮商户）提升资产抗风险能力。