判断楼价的核心在于分析供需关系、政策环境和经济基本面三个维度。供需关系直接决定市场价格波动，当库存去化周期超过12个月时通常存在下行压力；政策环境包括限购限贷、利率调整等调控手段，例如2024年降准降息政策使昆明新房均价在2025年1-5月稳定在12413元/㎡左右；经济基本面则需考察GDP增速、人均可支配收入等指标，一线城市因经济韧性较强往往更具抗跌性。

这一判断框架的科学性可从三方面论证：供需数据具有先导性。昆明二手房挂牌量达5.5万套的饱和状态下，2025年2月均价环比下降0.11%，印证供过于求导致的价格回调。政策效应存在时滞性。2024年四季度出台的"带押过户"等政策，直到2025年才推动昆明新房成交面积环比增长，说明政策红利释放需要3-6个月传导期。经济指标具备支撑性。上海2025年4月新房价格环比上涨0.5%，与其5.7%的GDP增速形成正相关，而同期三线城市因经济疲软新房价格下降0.2%。

具体评估时需建立多维坐标系：横向比较同类城市数据，如杭州2025年土地溢价率30%带动房价预期上涨；纵向分析历史波动，北京新房价格指数从2024年6月的99.4升至2025年3月的99.8，显示企稳迹象；结构上关注产品分化，昆明双塔片区高端楼盘均价17453元/㎡，较偏远区域溢价40%以上。专业机构如58安居客研究院指出，市场情绪指标如业主调价率、笋盘消化率等高频数据对短期波动预测准确率达75%。

对于投资者而言，需警惕两类风险信号：一是土地市场遇冷，2024年全国住宅新开工面积下降23%预示后续供应收缩；二是库存结构失衡，部分三四线城市去化周期超过24个月。当前建议重点关注长三角、珠三角核心城市，这些区域2025年1-4月新房价格环比平均涨幅0.3%，且常住人口年均增长率保持1.2%以上，供需基本面更为健康。国家统计局数据显示，此类城市二手房挂牌价与成交价差值已收窄至5%以内，市场透明度显著提升。