我国商业银行的房贷业务主要分为个人住房贷款、房地产开发贷款和住房抵押贷款三大类。个人住房贷款包括新建商品房贷款、二手房贷款、公积金贷款及组合贷款；房地产开发贷款面向房企提供项目开发资金；住房抵押贷款则允许借款人抵押已有房产获取资金用于装修、经营或消费。四大国有银行（工行、农行、中行、建行）占据市场主导地位，其首套房利率普遍在4.5%左右，二套房利率上浮10%-30%。

这一分类体系的确立源于银行业务实践与监管要求的双重作用。从市场需求看，2025年个人住房贷款余额中商业贷款占比达67.8%，公积金贷款占22.3%，反映出商业银行在住房金融中的核心地位。四大行的市场占有率超过60%，其利率定价具有行业标杆意义，例如工行当前首套房利率为4.5%，建行4.6%，均以央行基准利率4.35%为基础浮动调整。在风险控制层面，银行通过差异化利率调节供需，如二套房利率较首套房普遍上浮20%-30%，同时要求借款人月收入需覆盖月供2倍以上，并将征信查询次数限制在近3个月不超过6次。对于开发贷款，银行通常要求房企自有资金比例不低于30%，并严格监控销售回款进度。住房抵押贷款则设定抵押率上限（一般为评估价70%），且优先接受一二线城市的优质房产作为抵押物。值得注意的是，2025年5月最新政策显示，公积金贷款利率已降至2.6%，商业贷款与公积金贷款的利差扩大至1.9个百分点，这促使更多购房者选择组合贷款模式。在业务创新方面，部分银行推出"线上抵押"服务，将传统7天的抵押登记流程压缩至3天内，中行等机构还试点AI房产估值系统实现"秒评估"。但风险隐患依然存在，特别是在房价波动背景下，部分城市抵押物贬值风险上升，监管部门要求银行对抵押房产进行动态重估，并将不良贷款率控制在1.5%的以下。商业银行房贷业务的结构优化与风险管控能力，直接影响着房地产市场的健康发展和金融体系的稳定运行。