办理房屋贷款需要完成以下核心手续：提交身份证明（身份证、户口本）、婚姻证明（结婚证或单身声明）、收入证明（工资流水或经营收入材料）、购房合同及首付款凭证，并与银行签订抵押贷款合同。此外需配合完成房产评估、抵押登记及公证等流程，最终由银行放款至指定账户。

这一流程设计的核心逻辑在于风险控制与合规审查的双重要求。从风险维度看，银行需验证借款人还款能力与还款意愿：收入证明确保月供不超过家庭月收入50%的监管红线（一线城市为40%），征信报告则筛查是否存在"连三累六"逾期记录。2024年央行数据显示，58%的贷款拒批案例源于收入证明不足，23%与征信瑕疵直接相关。在合规层面，2023年起实施的新规要求：抵押房产必须购买财产保险，夫妻共有房产需公证配偶放弃继承权声明，且企业贷款需提供近6个月银行流水（单笔低于10万可能触发风控）。这些要求源于《商业银行房地产贷款风险管理指引》对贷前调查的细化规定。

手续差异化体现在三个方面：首先是区域政策，如一线城市首套首付35%而三四线仅需20%；其次是产品类型，商业贷款采用LPR+基点定价（2024年12月首套平均3.8%），公积金贷款则执行固定3.0%利率；最后是银行偏好，国有大行审批需8-12个工作日，部分股份制银行通过智能预审可缩短至7天内。值得注意的是，2024年42个城市因房价连续下跌，首套利率已下调至4.0%以下，但需提供更完整的购房用途证明。材料准备时应特别注意：房产评估价通常为市价7成，二手房需额外提供房龄证明（超过30年可能影响贷款成数），企业经营贷还需补充近3年审计报告。整个流程中，抵押登记手续是放款前的最后关卡，需持房产证至不动产登记中心办理，耗时约3-5个工作日。