按揭利率主要由宏观经济政策、银行资金成本和借款人资质三大核心因素决定。其中央行基准利率调整是最直接的影响因素，2025年5月最新LPR报价显示1年期和5年期分别为3.1%和3.6%，创历史新低。银行会根据自身资金成本在基准利率基础上浮动定价，而借款人的信用记录、收入水平等个人条件也会导致最终利率差异。

这一判断基于当前金融市场的多重实证数据。首先从货币政策维度看，央行通过调整存款准备金率和公开市场操作直接影响市场流动性。2025年5月央行降准0.5个百分点后，交通银行等六大国有银行同步下调存款利率，一年期定存利率降至0.95%，这种政策传导机制必然带动按揭利率下行。数据显示上海等一线城市首套房利率已降至3.05%，部分优质客户更可获2.5%-2.8%的优惠利率。其次在银行经营层面，净息差收窄至1.43%的监管红线附近，迫使银行通过降低负债端成本来维持盈利，这解释了为何不同银行会存在15-35个基点的利率差异。最后从借款人角度，信用评分、职业稳定性等个体因素会产生显著影响，例如公务员群体通常能获得比普通工薪阶层低10-20个基点的优惠利率。值得注意的是，房地产市场供需关系也会产生间接影响，在库存压力大的城市，银行可能通过降低利率来刺激购房需求。这种多因素交织的定价机制，使得按揭利率成为反映宏观经济运行和微观金融活动的敏感指标。