按揭房主要分为商业住房贷款、住房公积金贷款和组合贷款三类。商业住房贷款由商业银行提供，利率随市场浮动；住房公积金贷款由公积金管理中心发放，利率较低但额度有限；组合贷款则是前两者的结合，可弥补单一贷款额度不足的问题。按用途还可分为新房按揭、二手房按揭和商业用房按揭。从还款方式看，主要包括等额本息和等额本金两种，前者月供固定适合收入稳定者，后者前期压力大但总利息较少。

这一分类源于中国住房金融体系的制度设计和市场需求。根据央行2023年金融统计报告，全国住房贷款余额中商业贷款占比67.8%，公积金贷款占22.3%，政策性贷款占9.9%，反映出商业贷款仍是市场主流。公积金贷款虽然利率优势明显（当前5年期以上利率3.1%），但受限于缴存基数和地域政策，单笔贷款额度普遍不足购房总价70%，促使组合贷款成为折中选择。从风险维度看，按揭房存在三重风险机制：对银行而言，当市场利率上升或房市低迷时，贷款人还款能力下降可能引发信贷风险；对购房者而言，需承担利率波动、收入中断导致的违约风险；开发商阶段性担保责任与抵押登记瑕疵也可能形成法律风险。2023年全国854万人因房贷违约被列为失信被执行人，较2020年增长284万人，凸显按揭风险管理的紧迫性。实务操作中，借款人需满足身份证明、收入证明、首付比例（普遍不低于30%）等核心条件，不同贷款类型在审批流程、放款时效方面存在差异。例如公积金贷款需通过缴存地审核，周期通常比商业贷款长15-30个工作日。值得注意的是，2024年以来多地推出购房补贴政策，如上海对首套房公积金贷款额度提升至120万元，这类区域性政策直接影响按揭产品的选择策略。专业金融机构建议，借款人应综合评估还款能力（月供不超过收入50%）、贷款总成本（含保险费、评估费等附加费用）以及潜在政策红利，而非单纯追求最低利率。