房贷利息的计算主要依据贷款本金、利率和还款期限，采用等额本息或等额本金两种方式进行。当前中国房贷利率以贷款市场报价利率（LPR）为基准，银行在此基础上进行加点或减点调整。2025年5月，5年期以上LPR为3.5%，上海地区首套房贷利率为3.05%，北京首套房贷利率为3.05%，二套房贷款利率根据区域不同在3.25%-3.45%之间浮动。

房贷利息的具体计算原理基于复利公式，银行将年利率转换为月利率后，根据还款方式不同采用相应算法。等额本息法每月还款额固定，前期利息占比高；等额本金法每月还款额递减，前期本金偿还较多。以100万元30年期贷款为例，等额本息方式下月供约为4660元，总利息约67.8万元；等额本金方式首月月供约6655元，末月降至3115元，总利息较等额本息少约20%。中国规定房贷利率每年1月1日调整一次，若基准利率未变则不作调整。实际执行中，银行会根据借款人资质在LPR基础上浮动10%-30%，优质客户如连续缴存公积金5年以上者可获额外0.1%利率优惠。2025年数据显示，选择不同还款方式对总利息影响显著，100万元贷款30年期的利息差额可达18万元，因此需根据收入状况谨慎选择还款方案。